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Betriebskostenabrechnung beim Pachtvertrag: Umsatzsteuer auf die Grundsteuer – ist das korrekt?

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Umsatzsteuer
Urheber: bierwirm | Fotolia

Von Heinz-Wilhelm Vogel,

Der Verpächter von Gewerberäumen hat zur Umsatzsteuer optiert. In seiner Betriebskostenabrechnung berechnet er anteilige Grundsteuer und Versicherungen mit Umsatzsteuer. Ist das richtig?

Ja, das ist richtig. Hat der Verpächter zur Umsatzsteuer optiert, müssen Sie also zusätzlich zur Pacht Umsatzsteuer zahlen, gilt dies auch für die anteilig auf Ihre Pachträume entfallenden und vertraglich umlagefähigen Betriebskosten. Dabei gilt der Regelsteuersatz von 19 %.

Beispiele: Grundsteuer, Schornsteinfeger, Heizung, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister, Reinigung der Gemeinschaftsflächen.

Unterscheiden Sie dabei jedoch penibel zwischen diesen beiden Vorgängen:

  • Weiterberechnung der Betriebskosten, die der Verpächter selbst an einen Versorgungsträger gezahlt hat 
  • Umsatzsteuer auf die anteiligen Betriebskosten, die Sie als Pächter zahlen

In der Regel ist es der Verpächter, der mit den Versorgungsunternehmen oder Dienstleistern Verträge abschließt.

Beispiele: Lieferung von Energie (Heizung, Warmwasser), Reinigung des Treppenhauses, Beschäftigung eines Hausmeisters.

Der Verpächter darf in seiner Betriebskostenabrechnung nur die eigentlichen Betriebskosten berücksichtigen. Das sind die jeweiligen Nettobeträge.

Beispiele: Die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsflächen belaufen sich auf 5.100 € zuzüglich 969 € Umsatzsteuer. In seiner Betriebskostenabrechnung darf er dann nur den Nettobetrag in Höhe von insgesamt 5.100 € ansetzen. Nun gibt es Betriebskosten, die „von Haus aus“ umsatzsteuerfrei sind. Das gilt speziell für die von Ihnen erwähnte Grundsteuer und ebenso für die Versicherungsprämien. Auch auf diese Kostenpositionen ist Umsatzsteuer zu erheben.

Dies führt dazu, dass in der Betriebskostenabrechnung auch für solche Kostenpositionen Umsatzsteuer in Höhe von 19 % auszuweisen ist, die steuerfrei sind.

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Beispiele: Grundsteuer, Versicherungen.

Eine finanzielle Mehrbelastung entsteht Ihnen als vorsteuerberechtigtem Unternehmen nicht. Die in der Betriebskostenabrechnung gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer (auch jene für an sich steuerfreie Kostenpositionen) machen Sie als Vorsteuer geltend.

Achtung: Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise bei der Vermietung von Gewerberäumen.

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