Wohnung gewerblich nutzen: Wann erlaubt?
- Ab wann liegt eine gewerbliche Nutzung einer Wohnung vor?
- Ist die gewerbliche Nutzung einer gemieteten Wohnung zulässig?
- Was sind die Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung?
- Was sind die Vorteile der gewerblichen Nutzung gemieteter Wohnungen?
- Kann ein Gewerbe in einem reinen Wohngebiet eröffnet werden?
- Welche Gewerbe dürfen in Wohnraum ausgeübt werden? Welche nicht?
- Dürfen Eigentumswohnungen zur gewerblichen Nutzung herangezogen werden?
- Kann die gewerbliche Nutzung steuerlich geltend gemacht werden?
Ab wann liegt eine gewerbliche Nutzung einer Wohnung vor?
Man spricht rechtlich von einer gewerblichen Nutzung, wenn in der Wohnung selbstständige berufliche Tätigkeiten mit dem Ziel ausgeführt werden, einen wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen.
Die wichtigsten Kriterien für eine gewerbliche Nutzung sind:
- Die Tätigkeit wird regelmäßig und selbstständig ausgeübt, um Einnahmen zu erzielen.
- Es findet eine aktive Teilnahme am Wirtschaftsverkehr statt, beispielsweise durch Anbieten von Waren oder Dienstleistungen.
- Die Tätigkeit hat eine gewisse Häufigkeit und Dauer und geht über eine rein gelegentliche Beschäftigung hinaus.
- Es werden Kunden oder Geschäftspartner in der Wohnung empfangen.
- Die Wohnung wird für Bürotätigkeiten, ein Ladengeschäft, als Arztpraxis oder für andere typische Gewerbezwecke genutzt.
Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Wohnung. Ob eine gewerbliche Nutzung vorliegt, hängt von verschiedenen Faktoren und dem Einzelfall ab.
Ist die gewerbliche Nutzung einer gemieteten Wohnung zulässig?
Die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung für eine selbstständige Tätigkeit ist nicht ohne Weiteres zulässig. Es bedarf grundsätzlich der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bitten, wenn er die Wohnung gewerblich nutzen möchte (BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08).
Was sind die Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung?
Die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung erfordert nicht nur die Zustimmung des Vermieters. In der Regel muss bei einer überwiegenden gewerblichen Nutzung ebenfalls eine Genehmigung der zuständigen Behörden erfolgen. Dies ist der Fall, da die gewerbliche Nutzung eine Nutzungsänderung von Wohnraum zu Gewerbe darstellt.
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die Immobilie eine neue, andere Zweckbestimmung als bisher erhält. Dies trifft beispielsweise auf ein Büro mit Kundenverkehr, eine Praxis oder ein Ladengeschäft zu.
Eine Nutzungsänderungsgenehmigung muss selbst dann eingeholt werden, wenn keine baulichen Änderungen vorgenommen werden.
Die Genehmigungsfähigkeit des Objekts hängt davon ab, ob die neue Nutzung mit den baurechtlichen Vorgaben vereinbar ist. Ist sie nicht genehmigungsfähig, kann das Objekt nicht gewerblich genutzt werden.
Für die neue gewerbliche Nutzung müssen in vielen Fällen abweichende öffentlich-rechtliche Vorgaben erfüllt werden. Dies betrifft unter anderem den Brandschutz, die Nutzung von Stellplätzen oder die Gewährleistung der Barrierefreiheit.
Häufig ist zusätzlich eine arbeitsschutzrechtliche Erlaubnis der Aufsichtsbehörden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nötig. Dies kann zusätzliche Toiletten, den Einbau einer Lüftung oder die Nutzung des Aufzugs betreffen. Für bestimmte Gewerbe wie Handwerk oder Gastronomie können zudem weitere Genehmigungen notwendig sein.
Was sind die Vorteile der gewerblichen Nutzung gemieteter Wohnungen?
Die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung kann verschiedene Vorteile bieten:
- Kosteneinsparungen: Die Nutzung der eigenen Wohnung als Büro kann Kosten für die Anmietung zusätzlicher Geschäftsräume sparen.
- Flexibilität: Die Arbeit von zu Hause aus bietet eine höhere Flexibilität in Bezug auf die Arbeitszeitgestaltung.
- Steuervorteile: Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter die Kosten für das Homeoffice steuerlich geltend machen.
- Kombination von Privat- und Arbeitsleben: Die Arbeit in der eigenen Wohnung kann die Work-Life-Balance verbessern.
Kann ein Gewerbe in einem reinen Wohngebiet eröffnet werden?
In einem Wohngebiet ist die Ansiedlung von Gewerbebetrieben aus guten Gründen eingeschränkt. Eine gewerbliche Nutzung im Wohngebiet wird auf Antrag erlaubt, wenn sie das Wohnumfeld nicht beeinträchtigt.
Typischerweise gilt eine Bürotätigkeit ohne Kundenverkehr für viele Baubehörden als unproblematisch. Es ist sinnvoll, sich bei den örtlichen Baubehörden über die regional gültigen Vorgaben zu erkundigen und eine Genehmigung einzuholen.
Welche Gewerbe dürfen in Wohnraum ausgeübt werden? Welche nicht?
Welche Gewerbe in der eigenen Wohnung ausgeübt werden dürfen, zeigt die folgende Tabelle:
| Erlaubte Tätigkeiten | Nicht zulässig |
| Büroarbeiten ohne Publikumsverkehr | Handwerkliche Tätigkeiten |
| Freiberufliche Tätigkeiten (Autor, Übersetzer) | Gastronomie |
| Fotograf ohne Publikumsverkehr | Tätigkeiten mit erheblichem Kundenverkehr |
| Textilverarbeitendes Gewerbe | Produktion mit Maschinen |
| Schmuckherstellung | Ladenlokale |
| Versicherungsagentur ohne Publikumsverkehr | Tätigkeiten, die Lärm und Geruchsbelästigung verursachen |
| IT-Dienstleistungen | |
| Tätigkeit als Tagesmutter | |
| Unterricht und Nachhilfe |
Darf man in seiner Wohnung seine Tätigkeit als Tagesmutter ausüben?
Die Tätigkeit als Tagesmutter ist in einer Mietwohnung möglich. Sie erfordert wie alle anderen selbstständigen Tätigkeiten die Zustimmung des Vermieters sowie gegebenenfalls eine Genehmigung der zuständigen Behörden.
Dürfen Eigentumswohnungen zur gewerblichen Nutzung herangezogen werden?
Eigentümer von Wohnungen dürfen diese grundsätzlich gewerblich nutzen, solange dies mit der Teilungserklärung und der Hausordnung vereinbar ist. Auch bei der Nutzung der eigenen Immobilie ist die baurechtliche Zulässigkeit zu prüfen.
Kann die gewerbliche Nutzung steuerlich geltend gemacht werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen können die Kosten für das Homeoffice steuerlich geltend gemacht werden.
Laut § 4 Abs. 5 Nr. 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) können Mieter die anteiligen Mietkosten, Nebenkosten und Ausstattungskosten absetzen, sofern das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet.
Als Pauschale können einmalig pro Jahr 1.260 Euro im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.
Torsten Niermann ist selbstständiger Personalberater, Bewerbungscoach mit langjähriger Erfahrung und Autor des im Jahr 2022 erschienenen Buches "Der Bewerbungs-Führerschein". Aufgrund seiner vielseitigen Erfahrungen im Personalmanagement, Vertrieb und als Führungsposition in der Pharmaindustrie kann Torsten Niermann seinen Klienten ein breites Leistungsangebot offerieren.
