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Gewerbemietvertrag: Was müssen Sie beachten?

 
Gewerbemietvertrag
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Der Gewerbemietvertrag ist frei verhandelbar, allerdings ohne besonderen gesetzlichen Schutz, weshalb zu einer fachanwaltlichen Überprüfung geraten wird.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Wer Räumlichkeiten zu geschäftlichen Zwecken anmieten will, muss einen Gewerbemietvertrag mit dem Vermieter abschließen. Da die Vertragspartner vom Gesetzgeber als gleichberechtigt angesehen werden, entfällt bei dieser Vertragsart der spezielle gesetzliche Schutz, der für Wohnmietverträge gilt und der die Mieter weitgehend absichert.

Mietrechtliche Regelungen bezüglich des Gewerbemietvertrags

Der Gesetzgeber hat für das Gewerbemietrecht keine eigenständige gesetzliche Regelung begründet. Es gelten – ebenso wie beim Mietrecht – die §§ 535 ff und §§ 580a BGB sowie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die bei Gewerbemietverträgen der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB unterliegen. Da keine der beiden Vertragsparteien benachteiligt werden darf, sind unklare Klauseln gemäß Transparenzgebot unwirksam.

Bei den individuellen Vereinbarungen können die Parteien ihre Vertragsbedingungen frei aushandeln. Hier greift die Inhaltskontrolle nicht.

Welche Räumlichkeiten unterliegen dem Gewerbemietrecht?

Dem Gewerbemietrecht unterliegen Räumlichkeiten, die in erster Linie zur Erzielung von Umsätzen beziehungsweise Einkünften angemietet werden. Dies sind beispielsweise:

  • Büroräume
  • Geschäftsräume
  • Ladenlokale
  • Kanzleien
  • Produktions- und sonstige Betriebsstätten
  • Lagerräume
  • Veranstaltungsräume
  • Schulungsräume
  • Garagen oder sonstige Unterstellplätze für Fahrzeuge

Hinweis: Bei Behandlungsräumen und Arztpraxen ist der Gewerbemietvertrag nicht geeignet. Hier gilt ein gesonderter Praxismietvertrag.

Unterschiede zwischen Gewerbemiet- und Wohnmietverträgen

Beide, das Wohnraummietrecht sowie das Gewerberaummietrecht, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Die beiden Vertragsarten unterscheiden sich in erster Linie durch den Miet- beziehungsweise Vertragszweck sowie durch die gesetzlichen Regelungen und Verordnungen.

Wohnmietrecht: Kräfteungleichgewicht zwischen den Vertragspartnern

Im Wohnmietrecht steht der Schutz des Mieters vor unzulässigen Forderungen oder Handlungen des Vermieters im Vordergrund. Hier geht der Gesetzgeber von einem Kräfteungleichgewicht zulasten des Mieters aus, den es mit entsprechenden Gesetzen und Verordnungen zu schützen gilt.

Gewerbemietrecht: Gleichberechtigung zwischen den Partnern

Das Gewerbemietrecht sieht die Vertragspartner als gleichberechtigt an und lässt sie deshalb den Gewerbemietvertrag weitestgehend frei gestalten.

Auch wenn durch diese Handhabung der Eindruck erweckt wird, dass Mietverträge für Gewerberaum kaum gesetzliche Regelung erfahren, regeln dennoch zahlreiche Gesetze des Bürgerlichen Gesetzbuches die Geschäftsverbindung zwischen dem gewerblichen Mieter und dessen Vermieter.

Mischmietverträge: Fläche als Gewerbe und Wohnraum genutzt

Häufig werden Wohnraummietverträge geschlossen, obwohl ein Teil der Wohnung zu gewerblichen Zwecken vorgesehen ist oder später dazu genutzt wird. Diese Konstellation begründet ein Mischmietverhältnis.

Ein Mischmietverhältnis wäre beispielsweise der Fall, wenn eine Parterrewohnung an der Straßenfront in einen kleinen Schreibwarenladen umgewandelt wird und im hinteren Bereich noch Wohnraum bestehen bleibt. Hier stellt sich die Frage, ob der Schwerpunkt beim Wohnmietverhältnis oder beim Gewerbemietverhältnis liegt. Festlegen lässt sich dies beispielsweise durch:

  1. das Verhältnis der Flächen zueinander oder
  2. das Verhältnis der Mieten für die jeweiligen Flächen zueinander

Je nach Schwerpunkt entscheidet sich, ob es sich um ein Wohnraum- oder um ein Geschäftsraum-Mietverhältnis handelt und welche Mietvorschriften zur Anwendung kommen.

Eine genaue Feststellung der Raum- und Nutzungsgrößen ist im Hinblick auf die Folgekosten wichtig, da der Vermieter bei einem Gewerbemietverhältnis bedeutend mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann als bei einem Wohnmietverhältnis. Dies betrifft auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Inhalt des Gewerbemietvertrages

Der § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestimmt zur Form des Mietvertrages:

„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Mietverträge mündlich und schriftlich abgeschlossen werden können. Mietverträge im Gewerbebereich werden allerdings meist als befristete beziehungsweise als Zeitmietverträge vereinbart. Bei einer Befristung bis zu einem Jahr bewirkt der Zeitablauf das Ende des Mietvertrages.

Schriftliches Abschließen der Gewerbemietverträge sicherer

Normalerweise werden Mietverträge über einen längeren Zeitraum und schriftlich abgeschlossen.

Sollte ein solcher Vertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden, gilt er als auf unbestimmte Zeit vereinbart, mit der Folge, dass er vorzeitig nach Ablauf des ersten Jahres gekündigt werden kann. Hat gerade dann der Vermieter kein Interesse mehr an einer weiteren Vermietung, könnte dies für den Mieter zu einem Problem werden. Deshalb empfiehlt sich bei Gewerbemietverträgen immer die schriftliche Vertragsform.

Worauf ist bei der Gestaltung von Mietverträgen für Gewerberaum zu achten?

Der Gesetzgeber geht bei gewerblichen Mietverhältnissen von gleichwertigen Vertragspartnern aus, die ihre Verträge frei gestalten können und entzieht ihnen daher den besonderen gesetzlichen Schutz. Deshalb greifen die Schutzmechanismen des Wohnmietrechts nicht, wenn sich während der Gewerberaum-Mietzeit Streit anbahnt. Kommt es schließlich zum Rechtsstreit, wird hauptsächlich auf Grundlage der vertraglichen Vereinbarungen entschieden.

Daher ist bei einem Gewerbemietvertrag jedes Detail wichtig und höchste Achtsamkeit gefordert. Der Vertrag sollte immer mit äußerster Sorgfalt erstellt und zudem sicherheitshalber durch einen Fachanwalt für Gewerbemietrecht überprüft werden.

Relevante Angaben, die bei einem Gewerbemietvertrag nicht fehlen dürfen

Wer schließt den Vertrag ab?

Die Vertragsparteien eines Gewerbemietvertrages sind genau zu benennen. Neben natürlichen Personen können auch Personengesellschaften sowie juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts Vertragspartner sein.

Die gesetzliche Schriftform nach § 550 Satz 2 BGB muss eingehalten werden.

Notwendige Angaben sind:

  • vollständige Bezeichnung der Parteien (Unternehmensrechtsform, bevollmächtigte Personen, jeweilige Anschriften)
  • alle Unterschriften der beteiligten Parteien
  • genaue Beschreibung der Mietsache beziehungsweise des Mietobjektes

Der Gewerbemietvertrag muss von allen Vertragspartnern unterschrieben werden. Das betrifft beispielsweise alle beteiligten Personen einer Eigentümergemeinschaft und sämtliche Mitglieder einer Personengesellschaft.

Wichtig ist, dass die Unterschriften den Vertrag abschließen, also unter den Vertragsinhalten stehen.

Welches Objekt wird zu welchem Zweck angemietet?

Das Mietobjekt mit der genauen Bezeichnung der Mieträume, die zum Vertragsgegenstand werden sollen, inklusive der Nebenräume (Keller, Lager etc.) muss klar benannt sein.

Des Weiteren sollte der Mietzweck angegeben werden, da die genaue Angabe den Mieter vor Konkurrenz schützt und den Vermieter davor bewahren kann, dass der Mieter die Nutzungsart ohne seine Erlaubnis ändert.

Wurde bei Vertragsabschluss der Mietzweck nicht detailliert festgehalten, sind Konflikte vorprogrammiert. Deshalb: Je genauer der Mietzweck definiert ist, desto sicherer ist der Konkurrenzschutz.

Werden im Gewerbemietvertrag keine Vereinbarungen zum Konkurrenzschutz getroffen, gilt gemäß § 535 Abs. 1 BGB der vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Denn der Vermieter hat die Mietsache in dem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit so zu erhalten, dass der vertragsmäßige Gebrauch gewährleistet ist. Das beinhaltet auch dessen Verpflichtung, den Mieter des Gewerbeobjektes vor Konkurrenz zu schützen, indem er es unterlässt, Gewerberaum an Interessenten mit ähnlichem Sortiment zu vermieten. Doch der Konkurrenzschutz greift nicht für alle Artikel. Er gilt nur für das Hauptsortiment beziehungsweise für die Hauptartikel.

Vermieter und Mieter können den Konkurrenzschutz vertraglich regeln oder ausschließen. Ist ein Vermieter bereit, die Schutzvereinbarung in dem Gewerbemietvertrag aufzunehmen, trägt er das Risiko für die Folgen. Kommt es zu einer konkurrierenden Wettbewerbssituation, kann sein Mieter von ihm Schadensersatz fordern, die Gewerbemiete mindern oder sogar den Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen.

Die Miethöhe und die Fälligkeit der Mietzahlung

Seltener wird eine feste Miete oder eine umsatzabhängige Miete vereinbart. Gängige Mietzahlungsvereinbarung sind die Staffelmiete oder die Indexmiete.

  • Staffelmiete: Hierbei wird die Miete prozentual oder durch einen festen Geldbetrag zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt erhöht
  • Indexmiete: Diese Form der Mieterhöhung richtet sich nach dem statistischen Lebenshaltungskostenindex. Das heißt, steigen die Lebenshaltungskosten im Verhältnis zum Vorjahresmonat über einen bestimmten Prozentsatz, kann der Vermieter die Miete entsprechend der Inflationsrate anheben. Er muss die Mieterhöhung allerdings in Textform mitteilen und sich auf die Entwicklung des Verbraucherpreis-Index beziehen

Im Gegensatz zur Wohnungsmiete, bei der durch den Mietspiegel eine gewisse Transparenz herrscht, ist die Miete für Gewerberaum nur schwer mit anderen Gewerbeobjekten vergleichbar. Mieter von Gewerberaum sollten sich daher mit den Räumlichkeiten und dem näheren Umfeld genauer beschäftigen, bevor sie in Mietpreis-Verhandlungen eintreten.

Doch bis ernsthaft von Mietwucher ausgegangen werden kann, muss der Vermieter für die Geschäftsräume mindestens 100 Prozent mehr verlangt haben als bei einem gleichwertigen Gewerbeobjekt. Dies festzustellen ist allerdings nicht einfach, da hier viele Kriterien berücksichtigt werden müssen wie zum Beispiel

  • die Art (nobel, zweckmäßig) der Räumlichkeit,
  • der Standort (besteht ein Wettbewerbsvorteil?) oder
  • der Mietzweck

Wie sieht es mit Mietnebenkosten und Betriebskosten aus?

Die Mietnebenkosten/Betriebskosten kann der Vermieter beim Gewerbeobjekt komplett auf seinen Mieter umlegen. Dies betrifft auch die Verwaltungskosten im Allgemeinen und Kosten Dritter wie beispielsweise die der Abrechnungsfirmen. Allerdings ist die Abrechnung nur möglich, wenn die Nebenkosten/Betriebskosten (§ 556 BGB) als Bestandteil des Gewerbemietvertrages aufgeführt sind.

Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die Auskunft über die umlagefähigen Kostenbestandteile gibt. Dabei handelt es sich um 17 untergliederte Positionen, darunter beispielsweise Kosten der

  • Wasserversorgung,
  • Entwässerung,
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • Gartenpflege,
  • Beleuchtung,
  • Sach- und Haftpflichtversicherung,
  • Schornsteinreinigung und
  • des Betriebs der zentralen Heizungsanlage

Werden nicht alle maßgeblichen Betriebskosten im Gewerbemietvertrag aufgeführt, gelten die fehlenden als Bestandteil der Mietzahlung, was bedeutet, dass der Mieter im Nachhinein nicht mehr mit diesen Betriebskosten belastet werden kann.

Höhe der Mietkaution

Die Mietkaution kann bei Vermietung von Geschäftsräumen frei vereinbart werden. Sie ist – im Gegensatz zu der Wohnraum-Mietkaution - weder anzulegen noch zu verzinsen. Meist wird die Mietkaution in Form einer Kautionsbürgschaft verlangt. Bei der Höhe der Kaution hat der Vermieter von Gewerberaum bedeutend mehr Spielraum als bei Wohnraum, bei dem die Mietkaution gemäß § 551 BGB nicht mehr als drei Monatsmieten betragen darf.

Länge des Mietzeitraums

Die Mietzeit kann bei einem gewerblichen Mietvertrag im Gegensatz zum Wohnmietvertrag ohne Angabe von Gründen befristet werden. Ein Fristvertrag bietet Sicherheit bei langfristigen Gewerbemietverträgen, da er vor Fristablauf nicht ordentlich gekündigt werden kann.

Zudem besteht die Möglichkeit, dass Optionsklauseln (Einforderung der Vertragsverlängerung) oder Verlängerungsklauseln (automatische Vertragsverlängerung, wenn nicht ausdrücklich gekündigt wird) eingebaut werden.

Die Kündigungsfristen festlegen

Ein unbefristeter Gewerbemietvertrag kann gemäß § 580a Abs. 2 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten beendet werden. Dabei muss die ordentliche Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ beim Vermieter eingegangen sein.

Ist der Gewerbemietvertrag befristet, besteht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Dieser liegt vor, wenn dem Mieter oder dem Vermieter die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Mietzeit durch Vorkommnisse nicht zugemutet werden kann wie beispielsweise:

  • der Wegfall des Konkurrenzschutzes, da der Vermieter in direkter Nachbarschaft an ein Unternehmen mit gleichem die Hauptartikel betreffenden Warensortiment vermietet
  • behördliche Verbote, wodurch die Nutzungsart entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht möglich ist, da beispielsweise zu starker Lärm die Nachbarn belästigt oder keine ausreichende Anzahl an Parkplätzen vorhanden ist

Andere Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung wären beispielsweise:

  • die bei Vertragsschluss eingefügte Nachmieter-Klausel, die dem Mieter erlaubt, bei frühzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen
  • ein vereinbartes Sonderkündigungsrecht, bei dem genau geregelt wurde, unter welchen Voraussetzungen die Vertragspartner kündigen dürfen

Gründe für die fristlose Kündigung vonseiten des Vermieters können sein:

  • Die Miete und Nebenkosten werden wiederholt nicht oder ständig verzögert gezahlt
  • Die Äußerungen des Mieters sind geschäftsschädigend
  • Der Gewerbemieter ändert den Mietzweck ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter

Bauliche Änderungen vertraglich regeln

Sind Ein- und Umbauten als größere Veränderungen vorgesehen, beispielsweise einziehen der Wände oder installieren einer neuen Küchenzeile, sollte gleich bei Vertragsschluss eine Vereinbarung getroffen werden, die deren Behandlung am Ende der Mietzeit eindeutig regelt.

Hier im Besonderen, ob die Änderungen bestehen bleiben dürfen, ob der Vermieter diese gegen ein Entgelt übernimmt oder ob der Mieter alle Einbauten auf eigene Kosten entfernen und alle Umbauten wieder rückgängig machen soll.

Angaben zu eventuellen Renovierungs- und Instandhaltungspflichten

Die Instandhaltungskosten gehören zu den umlagefähigen Kosten, die der Mieter zu zahlen hat. Werden Renovierungsarbeiten im Vertrag auf den Mieter übertragen und war die Gewerbefläche bei Bezug renoviert, muss der Mieter die Arbeiten durchführen (lassen).

Wurden vonseiten des Vermieters allerdings starre Fristen für die Schönheitsreparaturen vorgegeben, ist dies nicht zulässig und der Mieter muss sich nicht an die Zeitvorgaben halten.

Sind Genehmigungen oder Anmeldungen nötig?

Behördengenehmigungen oder eine einfache Gewerbeanmeldung sind nötig, um einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen zu können. Wird eine Konzession verlangt, bedeutet dies, dass bei der Gewerbeanmeldung die fachliche Qualifikation, die persönliche Eignung und die geeigneten Räumlichkeiten nachzuweisen sind.

Für den Vermieter bedeutet dies, dass er das Gewerbeobjekt in den für den vorgegebenen Gewerbezweck ordnungsgemäßen Zustand versetzen muss. Denn nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, können die behördlichen Genehmigungen für das Gewerbe erteilt werden. Somit trägt der Vermieter eine Mitverantwortung für die Erteilung der Behördengenehmigungen.

Es macht daher Sinn, im Vertrag schriftlich festzuhalten, welcher Vertragspartner für welche behördlichen Genehmigungen zuständig ist.

Nutzungsumfang klären

Bei der Frage zum Nutzungsumfang geht es neben den eigentlichen Geschäftsräumen unter anderem auch um die Anzahl zugeteilter Parkplätze, um Flächen für die Werbung und Außenreklame.

Betriebspflicht-Klausel: Öffnungszeiten einhalten

Über eine Betriebspflicht-Klausel könnten zudem Öffnungszeiten vorgegeben werden, wie dies beispielsweise bei Einkaufszentren der Fall ist. Hält sich der Gewerbemieter nicht daran, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen.

Fazit: Gewerbemietvertrag bietet Freiheiten in der Gestaltung des Mietrechts

Ist die Entscheidung für die Geschäftsräume gefallen, gilt es, mit dem Vermieter einen für alle Beteiligten zufriedenstellenden Gewerbemietvertrag abzuschließen. Bei Gewerbemietverträgen können die Vertragsmodalitäten frei verhandelt werden, wie beispielsweise die Nutzungsrechte oder sonstige Klauseln. Da allerdings der besondere gesetzliche Schutz, der bei Wohnraummiete besteht, bei Gewerberaummiete nicht vorgesehen ist, sollten zu den Gewerberäumen genaue detaillierte Angaben, zu der beispielsweise die Kündigungsfrist zählt, im Vertrag festgehalten werden.

Wurde der Gewerbemietvertrag gut verhandelt und durch einen Fachanwalt für Gewerbemietrecht geprüft, dürften von dieser Seite keine unangenehmen Überraschungen zu erwarten sein.

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