Jahresabschluss: Die bilanziellen Auswirkungen einer voraussichtlich dauernden Wertminderung von Immobilien
Ein Fall aus dem Betriebsalltag
Es stellt sich heraus, dass ein Betriebsgrundstück mit Altlasten verseucht ist. Die zuständige Behörde weist das betroffene Unternehmen darauf hin, dass es grundsätzlich verpflichtet ist, die Altlasten zu beseitigen. Mangels akuter Umweltgefährdung ist die Behörde damit einverstanden, dass die Beseitigung der Altlasten erst dann erfolgt, wenn das Unternehmen die gegenwärtige Nutzung des Betriebsgrundstücks ändert.
Dieses Agreement bedeutet zunächst einmal, dass die Bildung einer Rückstellung für die Kosten der Beseitigung der Altlasten nicht zulässig ist. Aber es stellt sich natürlich die Frage der Teilwertabschreibung. Das Unternehmen hat für das Grundstück seinerzeit 925.000 € bezahlt. Nach Bekanntwerden der Altlasten beauftragt es einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Werts des Grundstücks unter Berücksichtigung der Altlasten. Der Sachverständige kommt in seinem Gutachten zum Ergebnis, dass der Wert des Grundstücks zum Bilanzstichtag 180.000 € beträgt.
Die praktischen Auswirkungen auf die Teilwertabschreibung
Aufgrund des gutachterlich nachgewiesenen Grundstückswerts von nur noch 180.000 € ist eine Teilwertabschreibung in Höhe von 745.000 € zulässig. Zwar ist das Unternehmen generell verpflichtet, die Altlasten zu beseitigen. Allerdings ist vor dem Hintergrund einer eventuellen Nutzungsänderung des Grundstücks nicht zu erwarten, dass es in absehbarer Zeit behördlich zur Beseitigung der Altlasten aufgefordert wird.
Empfehlung: Am Bilanzstichtag ist von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung des Grundstücks auszugehen. Werden die Altlasten später beseitigt und erhöht sich dadurch der Wert des Grundstücks, ist eine Zuschreibung vorzunehmen (bis höchstens zu den ursprünglichen Anschaffungskosten).
Ausnahme: Sie können anhand geeigneter Nachweise (z. B. Gutachten eines Sachverständigen) darlegen, dass trotz der Sanierung eine dauernde Wertminderung anzunehmen ist.
