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Kleinunternehmer: Umbau der angemieteten Büroräume - Sind das Betriebsausgaben?

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Von Gerhard Schneider,

Frage: Ich habe die Möglichkeit, sehr preiswert die ehemaligen Räume einer kleinen Fabrikationshalle als Büro anzumieten. Der Haken an der Sache: Ich muss den Umbau selbst bezahlen.

Kann ich diese Kosten für den Umbau zu einem Büro-Loft als Betriebsausgaben absetzen, obwohl es ja gar nicht meine eigenen Räume sind?

Kleinunternehmer: Wann die Umbaukosten Betriebsausgaben sind

Antwort: Ja, das können Sie. Aber trotzdem sollten Sie extrem vorsichtig sein! Dieser Fall zeigt, dass Sie in eine extrem gefährliche Steuerfalle tappen können: Wie in Ihrem Beispiel wollte eine EDVFirma eine ehemalige Schreinerei zu modernen Büros umbauen – ebenfalls auf eigene Kosten, obwohl die Räume nur angemietet waren. Bei den aufwändigen Umbaumaßnahmen wurden die Elektroinstallationen und Bodenbeläge erneuert, die Heizung umgebaut, Treppengeländer und Raumteiler angebracht. Kosten: rund 34.000 €. Diese wollte das Unternehmen natürlich sofort im gleichen Jahr in voller Höhe als Betriebsausgaben geltend machen. Doch dann das: Das Finanzamt wollte die Umbaukosten nicht als sofort abziehbare Betriebsausgaben anerkennen und bekam in der folgenden juristischen Auseinandersetzung Recht (FG München 28.11.2006, Az. 6 K 4037/04).

Kleinunternehmer: Umbaukosten als nachträgliche Herstellungskosten

Begründung: Die Umbauten seien als nachträgliche Herstellungskosten wie ein materielles Wirtschaftsgut zu bewerten. Dass das Unternehmen nur Mieter der Räume ist, spiele keine Rolle. Effekt: Das Unternehmen kann die Kosten nur über Jahrzehnte abschreiben, statt die Kosten sofort in voller Höhe geltend machen zu können. Das Urteil zeigt, wie vorsichtig Sie sein müssen, wenn es um Umbauten geht – selbst wenn Sie mit Ihren Büroräumen oder Ihrer Werkstatt nur Mieter sind: Jede Art von Umbau oder Erweiterung, die über Renovierung oder Reparatur hinausgeht, wird vom Finanzamt als nachträgliche Herstellungskosten gewertet. Und diese können eben nicht sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden.

Kleinunternehmer: Noch Renovierungsmaßnahme oder bereits Umbau?

Beachten Sie diese Regeln:

  1. Sind in Büroräumen, die Sie mieten wollen, Umbauten notwendig, versuchen Sie mit dem Vermieter zu vereinbaren, dass er diese vornimmt. Sie bieten dafür eine entsprechend höhere Miete an. Geht der Vermieter nicht darauf ein, suchen Sie woanders!
  2. Sind Sie nicht sicher, ob es sich um eine einfache Renovierungsmaßnahme handelt (die Sie sofort in voller Höhe geltend machen können) oder um einen Umbau, sprechen Sie vorher mit Ihrem Finanzamt: Beschreiben Sie die geplante Maßnahme detailliert, und fragen Sie, wie das Finanzamt die Maßnahme einordnen wird.

 

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